珠海市鼓励留学人员来珠海工作规定

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　　　　　　　　试论不动产物权变动的原因与结果的区分
　　　　　　　　　　　　　　－－从商品房买卖的视角看

　　《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这一规定确立了一个重要的区分原则，这个区分原则就是说要区分登记的效力和合同的效力。没有办理登记，只能导致物权不能有效地设立和移转，但是不应当影响合同的效力。我们把这种区分看成是原因与结果的区分——签订合同是原因，产生物权变动是结果。这一规定从根本上改变了过去司法实践中把登记的效力与合同的效力混为一潭的局面，现就《物权法》第十五条将不动产物权变动的原因与结果进行区分的相关法律问题谈点个人看法。

　　一、将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由债权与物权的性质决定的。以商品房买卖为例。卖房者订立商品房买卖合同的目的是取得价款，而买房者的目的即在于取得商品房的所有权。这样一来商品房买卖合同即成为房屋所有权移转的原因，所有权移转即为这一原因的结果。由于在商品房买卖合同中，两种不同的权利变动是在两种不同的法律基础上进行的。商品房买卖合同产生的法律关系是债权债务关系，只要买卖双方在订立合同时达成合意，即产生债权法上的约束力。但由于物权和债权不同，物权是支配权、绝对权、对世权，其变动必须经公示（动产交付、不动产登记），才能发生对世的效果，以保障交易的安全。可见，当债权和物权在同一合同中并存时，合同作为原因其效力不以物权变动结果的公示（动产交付、不动产登记）为要件。

　　现实中，以债权关系变动作为原因的不动产物权变动，除商品房买卖之外还大量存在。比如，当事人为设立抵押权而订立的抵押合同。订立抵押合同的目的是为了设立抵押权，因此，订立抵押合同便成为设立抵押权的原因。进行抵押物登记则是订立抵押合同的结果。抵押合同这一原因行为是否生效，并不取决于抵押物是否登记这一结果，而是取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。

　　二、将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由我国现行法律关于物权变动的模式决定的。按照通说，我国现行法律关于物权变动采用债权形式主义模式。[1] 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能移转。”由此可见，我国的物权变动采取债权形式主义的模式。

　　债权形式主义是指物权因法律行为发生变动时，当事人之间除形成债权债务关系外，尚需履行登记或者交付的法定方式。一方面，要达到移转物权的目的，首先当事人双方必须达成移转物权的合意，而这种合意只是一种债权合同，而不是所谓的物权合同，因为要达到物权移转的目的，必须完成交付或登记的公示方法，否则光有移转物权的合意也不能实现移转物权的目的。另一方面，必须要通过一定的公示方法来完成物权的设定或者移转。[2]关于我国物权变动采用债权形式主义模式的相关法律规定有：《民法通则》第七十二条规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。此外，《合同法》第一百三十三条、《物权法》第九条、第二十三条，《城市房地产管理法》、《城市私有房管理条例》等都明确了债权形式主义的物权变动模式。依债权形式主义模式，债权合同的效力不以登记为要件，只要符合《民法通则》第五十五条规定的条件，合同便为有效。

　　三、将不动产物权变动的原因与结果进行区分，完全符合合同效力的理论。判断合同是否有效应当依从《民法通则》第五十五条的规定，即不动产变动合同只要具备以下三个条件：（1）行为人具有相应的行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益便为有效合同。因此，合同是否有效，从签订之日便已确定，至于合同是否履行涉及的是当事人是否违约的问题，而与合同是否有效没有法律上的关联。《城市私有房屋管理条例》第7条明确规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时，购买的房屋须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。显然买卖合同是办理所有权登记的必要证件，而无效合同是不能作为产权登记证明的。因此，通过是否办理房屋所有权变更登记来决定房屋买卖合同效力的观点，不符合人们的认识规律。如果说合同的效力以办理物权登记为要件的话，那么合同的效力就被出让方掌控。比如，当房地产价格猛涨时，出让方为了获取不当利益，为了不履行合同，就不去办理房地产过户登记，结果就使合同无效了。相反，当房地产贬值时，出让方为了履行合同，就去办理房地产过户登记，结果就使合同有效了。可见，如果不将不动产变动的原因与结果进行区分，便会出现由一方当事人决定合同效力的情况，这不利于交易市场的稳定和安全。

　　四、将不动产物权变动的原因与结果进行区分，也是诚实信用原则的要求。诚实信用原则是指民事主体在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。诚实信用原则作民法特别是债法的“帝王规则”，对于规范民事活动、维护交易秩序，都具有及其重要的作用。比如，按照《担保法》的规定，当事人订立了抵押合同之后，如果没有办理抵押登记的，不仅抵押权不能设立，抵押合同也是无效的。这一规定显然存在很大的问题，如果没有办抵押登记导致抵押合同无效，那银行拿了这个抵押合同就没有办法再去找抵押人要求他继续履行合同、办理抵押登记，或者承担违约责任，这对于银行是非常不利的，而且也会使那些不诚实守信的抵押人或者债务人钻了法律的空子。

　　参考文献

　　[1]王利明：《关于债权合同与物权及合同无效与撤销权的关系》，载《判解研究》2001年第4辑，人民法院出版社2002年版。

　　[2]同上。

来源: 中国法院网泰和频道


黑龙江省人民政府


黑龙江省外商投资企业中方干部人事管理暂行规定
　
１９９１年４月２０日　黑龙江省人民政府令第六号



第一章　总则





　　第一条　为加强中外合资、合作经营企业及外资企业（以下简称外商投资企业）中方干部人事管理，进一步落实外商投资企业用人自主权，根据国家有关规定，结合我省实际情况，制定本规定。


　　第二条　本规定所称中方干部，系指在外商投资企业中具有国家正式干部身份的中方人员。


　　第三条　本规定适用于本省境内的外商投资企业。


　　第四条　本规定由县以上人民政府授权人事部门所属的人才交流机构负责组织实施。

第二章　聘用





　　第五条　外商投资企业需要中方干部，可由企业面向社会公开招聘，也可从中方合营伙伴推荐或从人才交流机构推荐的人员中选聘。在本地招聘干部不能满足需要，需跨省、地、市、县招聘干部时，当地人事部门要做好协调和服务工作，需办理落户手续的，由当地人事部门按照条件审批，当地公安部门凭人事部门的落户证明办理落户手续。所需落户指标，由当地公安部门单独划拨。


　　第六条　外商投资企业聘用的应届中专以上毕业生、军队转业干部以及原单位已脱离人事关系的中方干部，其人事档案、人事关系管理及出国、出境的政审工作，由所在地县以上人民政府人事部门负责。原单位委派或推荐，与原单位暂未脱离人事关系的中方干部，其人事管理仍由原单位负责。


　　第七条　外商投资企业聘用应届中专以上毕业生应事先报请当地县以上人民政府人事部门，列入分配计划，优先进行分配。


　　第八条　外商投资企业招聘在职干部，有关部门和单位应予以支持，不得以收取不合理费用、收回住房等手段加以限制。如原单位无理阻拦，被聘用干部可以提出辞职或到人才流动争议仲裁机构申请仲裁。


　　第九条　被外商投资企业确定聘用的中方干部，属于下列情况者，原单位有权不予放行：
　　（一）与原单位签有聘用合同，合同期限未满的；
　　（二）原单位出资培训，在培训合同规定服务期限之内的；
　　（三）国家和省重点工程、科研攻关项目的主要承担人；
　　（四）从事特殊行业或特殊工作并在国家不准改行期限内的；
　　（五）经检察、监察机关批准，正在接受审查尚未结案的。


　　第十条　外商投资企业不得招用擅自离职的中方干部、在校学生以及按国家和省规定不得录用的人员。


　　第十一条　外商投资企业中不具有国家正式干部身份的中方人员，要求成为国家正式干部的，经所在外商投资企业同意，按本省国营企业吸收录用干部的有关规定，报当地行署、市以上人民政府人事部门审批。


　　第十二条　外商投资企业使用中方干部，一律实行聘用合同制，企业可以根据工作需要，同中方干部签订一定期限的聘用合同，合同必须符合我国有关法律、法规规定，明确双方的权利和义务，其主要内容应当包括：
　　（一）工作应当达到的数量、质量指标或应当完成的任务；
　　（二）试用期限、合同期限；
　　（三）工作报酬和保险、福利待遇；
　　（四）工作条件和劳动保护；
　　（五）工作纪律和奖惩；
　　（六）违反聘用合同者应当承担的责任；
　　（七）其他有关维护双方合法权益的事项。
　　聘用合同的标准文本须报管理其人事档案、人事关系的部门或单位备案。


　　第十三条　对在外商投资企业任职的中方干部，特别是担任董事长、董事、正副总经理、总工程师、总会计师、审计师等高级管理职务的人员，在聘任期内，中方任何部门不得擅自调动他们的工作，如遇特殊情况需要调动的，须事先征得该外商投资企业董事会的同意。

第三章　辞职、辞退





　　第十四条　符合下列情况之一者，外商投资企业可以解除聘用合同，辞退中方干部：
　　（一）严重患病或非因工负伤，治愈后确实不能从事原工作，企业又确实无法安排的；
　　（二）严重违反企业工作纪律并给企业造成严重损失的；
　　（三）被判刑的；
　　（四）根据中国政府有关规定，外商投资企业宣告解散的。
　　外商投资企业按上述规定解除聘用合同、辞退中方干部，任何部门、单位和个人不得干预。


　　第十五条　具有下列情况之一的中方干部有权提出解除聘用合同，辞去工作：
　　（一）经县以上有关部门确认，企业劳动安全、卫生条件严重危害中方干部安全、健康的；
　　（二）企业不按合同规定支付劳动报酬的；
　　（三）企业不履行合同或者违反我国有关法律、法规，侵害职工合法权益的；
　　（四）中方干部本人因特殊情况或其他正当理由，需要辞职的。


　　第十六条　外商投资企业对于符合第十四条（一）、（四）和第十五条规定解除聘用合同的中方干部，应根据其在本企业的工作年限，按有关法律、法规规定发给生活补助费。


　　第十七条　与外商投资企业终止或解除聘用合同的中方干部、其人事关系在原单位的，由原单位负责接收安置；人事关系在人才交流机构的，按照本省有关规定执行。

第四章　工资、奖励





　　第十八条　外商投资企业中方干部的工资标准、工资形式、调资升级奖励、津贴等，由企业董事会根据本企业的经济效益自行确定。
　　国家统一调整工资时，外商投资企业的中方干部符合调资规定的，由其人事档案、人事关系的管理部门负责办理工资晋升手续，装入本人档案，但不做为外商投资企业的工资计酬。


　　第十九条　外商投资企业应根据我国的有关法律、法规及本企业的实际情况，制定奖惩办法。
　　企业对于模范遵守企业规章制度、工作成绩优异或有特殊贡献者，可以报请参加本地、本系统或国家的先进工作者、劳动模范等评选活动。

第五章　培训





　　第二十条　外商投资企业均须列支教育培训经费，用于中方干部的培训，不断提高干部素质，适应企业发展需要。


　　第二十一条　外商投资企业的中方高级管理人员和专业技术人员，必须按照国家和省的有关规定进行培训、培训工作由省人事厅会同有关部门组织实施。


　　第二十二条　由外商投资企业出资培训的中方干部，在培训期满后工作未满聘用合同规定年限而提出辞职时，须按当地人民政府的有关规定赔偿企业一定数额的培训费用。

第六章　工龄、职称





　　第二十三条　在外商投资企业工作的中方干部，其工作年限可连续计算为工龄，手续由其人事档案、人事关系的管理部门或单位负责办理。


　　第二十四条　外商投资企业中方干部的职称评定工作，比照省内国营企业的规定，由其人事档案、人事关系的管理部门或单位负责办理评定专业技术职务任职资格的申报手续。

第七章　附则




　　第二十五条　台湾、港澳同胞，海外侨胞在我省投资开办企业，聘用中方干部的人事管理办法，参照本规定执行。


　　第二十六条　凡设在我省的外国企业驻华代表机构，均执行本规定。


　　第二十七条　本规定与国家有关规定抵触时，执行国家规定。


　　第二十八条　本规定由省人事厅负责解释。


　　第二十九条　本规定自发布之日起施行。