大连市房改资金使用暂行办法
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大连市房改资金使用暂行办法
大连市房改资金使用暂行办法
大连市人民政府
第一条 为了加强房改资金的使用和管理，根据《大连市房改资金管理暂行办法》、《大连市房改资金金融管理办法》，制定本办法。
第二条 大连市住房资金管理中心，负责市内中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区（以下简称市内四区）房改资金的归集、使用、融通和管理。其金融业务委托有关银行房地产信贷部代办。
第三条 房改资金的使用，应坚持政策性、地方性、专用性，取之于民用之于民，集中调度、统筹融通、低息有偿、加速周转、滚动增值的原则。
第四条 房改资金的使用范围，凡参加大连市城市住房制度改革的单位和居民均可申请使用房改资金。
房改资金的主要投向：解困房的建设、低洼地和危旧房的改造；单位购、建住房、居民个人购建房；与房改和住宅建设相关的其他业务。
第五条 房改资金存贷款利率的确定原则：
（一）房改资金在银行的存款利率，按辽宁省《关于房改资金委托存、贷有关问题的通知》执行。
（二）房改资金的贷款利率要分别不同贷款对象和用途适用不同利率，按中国人民银行总行、省行的规定执行。
1、用于解决特困房，单位为职工购建住房，居民个人购房的贷款，本着低息扶持原则可低于银行基准利率执行。
2、用于与住房建设相关的住宅开发、建筑等行业贷款，按照正常银行贷款利率执行；
3、在确保房改政策性资金使用的前提下，可按一定比例短期融通使用房改资金，其利率可适当提高。
第六条 贷款额度和期限：单位购、建房贷款要按职工公积金、代办的住房建设债券资金以及单位住房基金三项存款余额，予留一定比例备付金后的额度确定（额度内贷款适用优惠利率，超额度贷款执行正常利率），贷款期限，建房不超过两年，购房不超过一年；居民个人购、建房贷
款最高额度不超过购建房造价的50%，贷款期限最长不超过十年。
第七条 房改资金的年度使用计划，由市住房资金管理中心根据市政府的有关房改和住房建设规划负责编制，报市房改领导小组批准后组织实施。市住房资金管理中心每半年向市房改领导小组、市政府报告房改资金使用计划执行情况。
第八条 房改资金的使用，均采用定向委托和非定向委托贷款方式。
第九条 贷款的审批程序：
（一）需要贷款的单位和个人向市住房资金管理中心提出用款申请；
（二）住房资金管理中心会同代办银行房地产信贷部对申请单位和个人的贷款投向、资金来源、住房情况、偿还能力等方面进行考核；
（三）根据考核情况，由市住房资金管理中心审查评估小组逐项议定贷款额度、期限、利率等，并提出意见，报市房改领导小组批准；
（四）签订委托贷款合同。
第十条 单位和个人未参加住房公积金缴交，未购买住房建设债券，未参加房租集交统筹的，不得申请房改资金贷款。
第十一条 市内四区以外的其它县（市）、区房改资金的使用，可参照本办法执行。
第十二条 本办法由大连市住房制度改革领导小组负责解释。
第十三条 本办法自一九九四年一月一日起施行。
1994年10月25日
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浅论一人公司对传统公司法理论的挑战
——兼论对我国一人公司立法规制的启示
作者：代祖勇
摘要：本文从历史及对世界各国一人公司的立法谈起，简要的阐述了一人公司在法理上对传统公司法理论所 构成的挑战，论述了当今社会确立一人公司法律地位的重要性，并对我国一人公司的立法提出若干意见。
关键词：一人公司 传统公司法理论 法律规制
何谓公司，各国立法及学者对此有不同的表述。我国公司法对此也未作明确规定，只是在各种有关条款中揭示了公司的一些本质特征。据此我们可以给出如下定义：公司是依法设立的从事经济活动并以盈利为目的的企业法人。传统公司法以此为基础，严格规定公司设立时的最低发起人为两人以上，而且规定在公司成立后股东人数减少到法定下限就构成公司解散的原因。然而，在公司法人制度发展的历史进程中却出现了另一种新的公司形式——一人公司。一人公司的出现在某种程度上对传统公司法制度的一些理论构成了直接挑战，且超越了以自然人为中心的单个主体的个人人格。本文拟从两者的差异对其展开论述。
一、在历史及世界范围内对一人公司的考察
对一人公司法人的考察应该把它放在社会经济发展的历史长河中和公司制度发展的历史阶段上来进行“无论是政治上的立法或市民的立法，都只表明和记载经济关系的要求而已。
一人公司，又称独资公司，系指股东仅为一人，并由该股东持有公司全部出资的有限责任公司或所有股份的股份有限公司。一人公司的出现，实际上是随着经济的不断发展（自然经济—商品经济—市场经济），特别是市场经济的不断发展，个人投资者为追求一种有限责任的利益，将其企业采取有限责任公司或股份有限公司形态的结果。在17世纪初，股份有限公司的出现大大调动了投资者的积极性，推动了社会经济的发展，但股份有限公司仅限于大企业的适用，这样就把许多中小企业排斥在有限责任之外，而中小企业承担着更大的风险。19世纪初，有限责任公司的问世解决了许多中小企业的有限责任问题，但是一人投资设立的中小企业仍被排斥在有限责任的范围之外。⑴19世纪末，市场经济的发展加快，个人资本力量加强，个人出资者为了使自己在出资失败时能把损失范围限制在最小范围内，迫切需要解决有限责任的问题。此时各种规避法律的行为相继出现，尽管各国公司法都对设立公司的最低股东人数作了限制，但实际意义上的一人公司却不可避免。
其中最早也是最典型的一个案例就是1897年英国的“萨洛姆诉萨洛母有限公司”的判例。此例标志着一人公司在法律上的确立：
萨洛姆公司有七位股东,分别为萨洛姆及妻子和五个儿子。公司董事由萨洛姆及其两个儿子担任。公司成立后,萨洛姆把他拥有的一家鞋店作价38782英镑卖给该公司。公司付给萨洛姆现金8782英镑,另10000英镑作为公司欠萨洛姆的欠款,由公司发行给萨洛姆10000英镑有担保的公司债,其余则作为萨洛姆认购公司的股份的价款。公司实际上发行了20007股,萨洛姆自己持有20001股,另六股由其家属各持一股以符合英国公司法必须七位发起人的规定。公司成立一年后被迫解散,经清算,公司债务超过公司资产7773英镑,这样若萨洛姆的10000英镑债权获得清偿,则其他没有担保的公司债权人将无法获得任何清偿。无担保的债权人声称,萨洛姆与该公司实质上为一个人。因此,公司不可能欠萨洛姆1万英镑债券,公司的财产应用于清偿欠萨洛姆以外的债权人的债券。初级法院认为,该公司只是萨洛姆的代理人,故萨洛姆应赔偿损失。但这一判决被上议院驳回。上议院认为,该公司一经注册,就成了一个与萨洛姆没有关系的独立的人。作为这样的债权人,他有权比无担保的债权人优先得到偿付。萨洛姆终于取得了公司仅能付出的6千英镑,其他债权人则分文未得。⑵
这个案例在客观上以判例的形式确认了一人公司在英国的合法性，只要依照法律的规定去设立公司，该公司即取得法人人格，不管公司的控股权在实质上是一个还是少数股东占有，因此实质上意义的一人公司已不可避免。判例说明投资者可以采用挂名股东的方式规避法律，尽管此类公司有着多种机构，实质上，公司的挂名股东和这些机构纯属虚名而已，公司的财产权和经营权完全由出资最多的股东控制。自萨案开始，一人公司法人由事实上的存在走上立法的道路。上述案例一直被认为是承认实质意义上的一人公司的典型案例。最早以成文法的形式肯定一人公司法律地位的应是1925年的列士敦支堡制定的《自然人和公司法》。⑶
从西方各国的立法看，对一人公司的态度一般都经历了从各国公司法禁止一人公司的设立，到逐步承认存续中的一人公司（有些国家规定成立后的公司一旦其所有资本集中到一人手中时，就构成公司解散的理由）一直到承认一人公司的合法性，不同的只是各国的具体规定有所区别而已。从世界范围内看，完全禁止一人公司的国家为数并不多，而完全肯定或附条件的承认者居多数，有的国家如列士敦支堡、德国、日本、加拿大不仅允许设立一人有限责任公司，而且允许设立一人股份有限责任公司；有些国家比如法国、比利时、丹麦等只允许设立一人有限责任有限公司；有的国家比如奥地利、瑞士等禁止设立原生型一人公司，但是并不否认继发型一人公司。⑷
二、一人公司对传统公司法人制度的冲击
按传统公司法人理论，法人是相对于自然人而言的一类民事权利主体，指按照法定程序设立，有一定的组织机构和独立支配的财产，并能以自己的名义享有民事权利承担民事义务的社会组织。法人的本质有两点，一是社团性，二是独立人格性，这两个特征汇合在一起，用最精练的语言概括就是：法人者，团体也，独立人格也。⑸按传统公司法理论，公司的独立人格是以股东与公司在财产、运营上的分离为前提的，而且公司法人责任的独立是以法人独立人格为前提的当这种分离原则被贯彻执行，就在股东和债权人之间形成一层面纱使得债权人不能越过法人直接相股东追究任何责任，股东就可理所当然的享受有限责任而免受公司债权人的直接追索，但是一人公司的股东集中于一人身上时，即公司的股东只有一名时，许多确保贯彻分离原则的许多规定，诸如资本多数决定原则，董事忠实义务责任，信息公开制度等都将面临巨大挑战。股东与公司很难真正的分离，公司的独立法人人格难以保障，此时，一人公司的独立责任很可能会失去基础，因此也就产生了一人公司的规制问题。
事实上法人独立责任的形成完全源于股东有限责任制度的驱动，公司独立责任是股东有限责任的核心内容。承认一人股东在一人公司中的有限责任正是一人公司受广大投资者欢迎的原因，让一人公司的股东对公司债务承担有限责任，是一人公司产生的内在驱动力。
一人公司最大的两个特点是股东单一和股东对公司债务承担有限责任。一人公司的股东只有一个，其含义有2种，一是形式意义上的一人公司的一个股东，另一个是实质意义上的掌握公司最多股本和最大控制力的公司。所谓形式意义上的一人公司是相对于承认一人公司的国家而言，只有国家承认一人公司时才会有形式意义上的公司，即股东人数只有一人，全部股份或出资额均由其控制。公司在设立时，公司章程记载或公司登记股东就为一人。例外情况是公司设立时股东虽然不止一人，但在公司存续期间，公司的全部资本或股份转到一个股东手中。这两种情况常被学者称为原生型一人公司和继发型一人公司。⑹上述只是形式意义上的一人公司，在实质意义上，一人公司有着另一表现形式，即：公司的股东为多数人，但实质上公司的股份为一人所控制（真正股东），其余的股东只是为了使公司在形式上符合公司法的规定或为配合真正股东的目的而充任挂名股东。无论是英美法系还是大陆法系国家，对实质意义上的公司均持肯定态度。英国的萨洛姆判例便是有力的证明。如果国家承认形式意义上的公司和一人公司的存续，那么实质意义上的一人公司则无任何意义。因此，法学界对一人公司的讨论多是针对形式意义上的公司的讨论。
传统意义上的公司法强调公司的社团性，社团性也就成了一人公司法人格争论之焦点，所以现代公司制度自成立之初便有着鲜明的社团性的特点。随着公司法理论的不断创新和发展，现实中的公司形态呈现着多样性。各国公司立法对一人公司的态度从否定到肯定的历史发展趋势不仅使公司的社团性受到公然挑战，也使传统公司法理论的法人性受到极大的冲击。
在传统公司社团性理论的支持下，多个股东投资主体的存在使公司的产权多元化。随着公司制度的不断发展，为调整公司内部多元化的产权之间的利益关系，传统公司在其内部治理结构上采取并基本上形成了“股东会——董事——监事会”三会并力的形态。而一人公司内部股东和董事常常两位一体，治理结构较为简单和灵活，与建立在产权多元化基础上的传统公司法人治理结构难以吻合。一人公司的产权单一，股东大会已失去存在的基础，股东无需通过股东大会就可以直接相外界表达。从某种意义上看，一人股东兼任公司董事，掌握公司经营管理权，势必会对公司的独立法人性及股东有限责任产生挑战。传统公司法理论认为有限责任建立在分离原则的基础之上，即股东承担有限责任是以把出资交于公司，脱离其控制和支配为前提的。但在一人公司里，股东极易成为公司资产直接或间接的控制人。一人公司最具有诱惑力的是其有限责任原则，想要其承认有限责任，则需首先承认其独立法人性，使公司法人与股东之间形成一道屏障。在学术界有着股份社团说、潜在社团说、特别财产论等支持一人公司学说，⑺笔者认为特别财产论说最具有说服力，它认为法人资格是使一定的法律关系单纯化、明确化而由法律所认许的一种法技术。此种学说认为公司是从一般财产（股东个人财产）分离出来的特定营业财产所构成，不受其成员人数多少左右，在法律上独立承担责任的单位。这就将法人资格的重点从“人的构成”转移到了“物的构成”。一人公司虽不具有固有的法人格，但应对结合在一人公司股东身上的公司财产作为特别财产给予法律上的认可，承认一人公司是一个能承担责任在法律上独立的单位，即一人公司具有法人性。特别财产论说逐渐成为当前对一人公司法人格最有支持力的学说。
三、我国立法现状及对一人公司立法的几点启示
尽管世界上许多国家顺应公司制度的发展要求，不同程度的对公司法作出修改或承认原生型一人公司或继受型一人公司。但我国的公司立法规定，除国有独资企业以外的公司必须有2个或2个以上的股东组成，禁止设立一人公司；允许设立国有独资公司和外商一人投资设立的一人公司，也没有禁止存续中的一人有限责任公司和一人股份有限公司的存在。我国的公司法律对一人公司的规定主要体现在《公司法》、《外资企业法》、《中外合资经营企业法》、《中外合作经营法》等法律规范中。 《公司法》第二十条规定：有限责任公司由两个以上50个以下股东共同出资设立。国家授权出资的机构或国家授权的部门可以单独投资设立国有独资的有限责任公司。该法第18条的规定表明法律允许一人设立国有独资公司和外资有限责任公司，其他有限责任公司禁止由一人设立，但《公司法》规定股东之间可以互相转让其全部投资或部分投资，并且没有将“公司只有一名股东”作为公司解散的法定事由。因此，公司的其他股东将自己的股份转让给另一个股东而形成一人公司的情况完全可能出现。⑻这意味着法律允许存续中的一人有限责任公司和一人股份有限公司的存在。《外资企业法》以及其《实施细则》中规定外国投资者包括企业和其他经济组织或个人可以在中国境内设立外商独资公司。其组织形式主要是有限责任公司。《中外合资经营企业法》、《中外合作经营法》规定投资各方可以向其中的一方转让自己在企业中所占的股份或财产份额，这样受让了其他各方投资的投资者就成了公司的唯一股东，该企业成了一人公司。
上述我国一人公司的立法状况是很不利于我国公司制度的完善的，也不利于我国市场经济的发展。我国现有的立法对外商资本和国有资本的投资者与境内非国有投资者区别对待，是与市场经济公平竞争精神背道而驰的，特别是在当前加入世界贸易组织的情况下，我国面临一个公平的WTO规则，这更需要我国对公司法加以完善，建立一个合理、平等、公平的竞争环境。另外，我国现有对一人公司的有关立法的不完善导致了我国实质意义上的一人公司的广泛存在，在实践中有关实质股东与挂名股东之间的饿纠纷也是常常出现。为此笔者建议，我国应顺应世界各国公司立法的潮流，在允许一人公司的前提下，严格规范其设立条件，趋利弊害，促进公司制度的进一步完善。
一人公司是在传统的公司法人制度基础上的发展，用传统的公司法框架体系是难以对其进行规范的，若仅仅以一人公司法人是公司制度的例外来解释一人公司现象说明了理论范式的虚弱。一人公司法人对传统公司法人理论以“社团性”为核心的范式体系的挑战，不可避免的预示着公司制度的变革。⑼对于我国而言，最好的选择应是大胆借鉴西方国家关于一人公司法人的理论，对一人公司法人作出专门的法律规制，在承认一人公司的基础上，笔者拟提出如下建议：
1、我国目前的公司法律只允许国有独资公司和外商独资公司的存在，笔者认为，公司法律应允许企业法人和自然人设立一人公司，若不允许企业法人设立全资子公司会导致市场主体的法律地位不平等，只允许国有企业设立一人公司不符合平等竞争的市场规则，使企业不能享有平等的投资权，而且在实践中，越来越多的国有企业特别是具有竞争性的国有企业也不断的投资国有独资公司，使国有资产比其他资产有更多的优势权利，不利于主体间的公平竞争。对外商的优惠政策使一些国内公司先到境外投资设立公司，再以具备外国国籍的公司之名义回国投资，其目的是为了享受优惠。这严重冲击了正常的经济秩序，影响了社会主义市场经济体制的建立和发展。对于自然人也应给予公平待遇，如果禁止设立一人公司，一些人出于利益的驱使，，会以多个挂名股东的方式设立实质上的一人公司，不用完善的法律规范来调整，无论多少个股东投资设立公司都有可能会损害债权人和相关利益关系人的利益。由于一人公司只有一个股东对其公司拥有绝对的控制权，如果一人公司再行设立一人公司，则原公司的股东很可能会越过子公司对其所设立的公司实施控制，因此法律应禁止一人公司设立另一个一人公司。另外，投资主体在设立一人公司时，不得设立多个一人公司。因为投资者有可能在公司间实施关联交易、回避合同义务或转移财产侵占财产，进而损害债权人的利益。⑽
2、应导入最低资本金制度，严格资本充实和维持制度。⑾公司的对外责任能力直接取决于公司资本的多少。对于一人公司来说，最低资金的多少对保障债权人的利益显得格外重要。我认为法律可作如下规定：设立一人公司必须在登记时投入能保障公司一般债权人利的一定数量的资金，否则不予以登记成立。根据需要单一股东最好应提供一定的担保，否则登记机关可以根据实际情况拒绝公司的登记要求。在以现实实物等资产出资时，必须履行严格的出资评估和定期核查程序，以保证公司的资本充实得以实现，否则股东可能会作出不利于债权人和其他相关利益人利益的行为。
3、应该建立内外结合的监督和规制制度。一人公司最大的缺点在于公司财产容易与股东个人的财产相混合，公司法人人格也不够清晰，没有约束机制，结果会导致股东滥用权利。在实践中，一人公司没有象传统公司那样的三会（股东会，监事会，董事会），但基本的经理制度应是其内部机构。对一人公司的规制应首先从其内部规制开始，在公司内部应由股东以外的管理人员和雇员民主选举出一个类似于监事会的机构用于对股东的决议实行内部监督。公司登记部门，税务机关，税务咨询公司，专门的会计公司以及会计师事务所等应从外部加强对一人公司财务会计事务的监督和培训。⑿一人公司的各项业务活动，活动场所和帐簿清单要和股东个人的业务往来分开操作，一人公司和单一股东的财产应严格分开，否则容易造成两者的财产混同。在外部方面，应适时赋予债权人“揭开公司面纱”（Piercing the corporate veil）的权利,引入公司法人人格否认制度。一人公司的有限责任使得股东在利益的驱动之下以公司为幌子，借自己对公司的经营管理的控制为手段，利用个人财产与公司财产的混同，侵犯公司债权人、职工等利害关系人的利益，⒀因此有必要引入公司法人格否认制度。一人公司应将有关事项及时告知公司登记机关并且公开，以便于债权人及相关利益人查询，以利于其对一人公司具体事务情况的了解，增加公司的透明度。这样，一人公司置于了债权人以及其他关系人的监督之下，降低了股东进行不法交易的几率。如果一人公司发生债权和债务关系，债券人有合理而且充分的理由相信一人公司股东利用权利欺诈、侵吞公司财产、混同公司和个人财产干预式的控制公司经营权、决策权，制造破产假象等损害债权人及其它人的合法利益,则可以运用公司法人格否认理论，让单一股东直接对公司债权人承担无限责任，即“揭开公司面纱”。
一人公司的法律地位虽然在我国没有得到完全承认，但是一人公司的出现和存在均有其合理性，法律对其不能单一的否定，一人公司的发展是不可阻挡的，随着世界经济的不断融合，我国应加强公司立法，特别要对公司法作出修改，加强对一人公司的立法规制，使其走上正确的发展轨道，推动我国公司法的进步和发展。
注释：
（1） 参见 陈伟航 论一人公司的法律规制 商业研究 2002
（2） R E G 佩林斯 A 杰弗里斯 英国公司法 M 公司法翻译小组，上海翻译出版公司1984
（3） 王保树，中国公司法，M 北京 中国工人出版社 1995
（4） 参见黄虹霞：由公司之意义浅谈一人公司之立法拟议 载《万国法律》2001年第2期
（5） 江平 新编公司法教程 北京 法律出版社 1994
（6） 朱慈蕴 公司法人人格否认法理研究 法律出版社 1998
（7） 朱慈蕴 公司法人人格否认法理研究 法律出版社 1998
（8） 参考 刘平 一人公司制度的法律思考 载《当代法学》2002年第1期
（9） 严海良 一人公司法人的法理学分析 载常熟高专学报2002年第3期
（10） 杨伏英 一人公司设立条件的研究 载南京航空航天大学学报 2002年4卷第4期
（11） 参见 陈伟航 论一人公司的法律规制 商业研究 2002
（12） 王涌 一人公司导论 载于 《法律科学》1997年第4期
（13） 刘平 一人公司制度的法律思考 载《当代法学》2002年第1期
福建省厦门市人民政府
厦门市土地房屋权属登记管理规定
（１９９７年７月１６日厦门市人民政府令第60号发布）
第一章 总则
第一条 为加强土房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障土地房屋所有权人和使用权人的合法权益，根据有关土地房屋法律、法规的规定，结合厦门市实际，制定本规定。
第二条 土地房屋权属登记是指依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权、房屋所有权以及由上述权利产生的低押权等他项权的确认和登记。
第三条 实行土地房屋权属登记发证制度，依法登记的土地房屋权属受法律保护。土地房屋权属的设立、转移、变更、终止等，须依照本规定进行登记。
第四条 土地房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第五条 厦门市土地房产管理局负责本市土地房屋权属登记管理工作。厦门市土地房产权籍登记机构（以下简称登记机构），受市土地房产管理局的领导和委托，承担土地房屋权属登记的具体工作。
第二章 登记申请
第六条 申请土地房屋权属登记，土地上已有房屋的，土地与房屋同时申请登记。
第七条 因买卖、赠与、析产、交换、抵押等行为而产生的土地房屋权属登记，由有关当事人共同申请。
共有的土地房屋，由共有人共同申请登记。
第八条 申请土地房屋权属登记，申请人可以委托他人办理。由代理人办理登记的，应向登记机构提交申请人的委托书，境外申请人的委托书应按规定经过证明、公证；尚须认证的，应经认证。
第九条 申请土地房屋权属登记，申请人应在本规定规定的期限内提出申请。申请人居住在港、澳、台或国外的，或属农村居民的，其申请登记的期限为６个月，但本规定第二十一条规定的除外。
第十条 申请土地房屋权属登记，申请人应按本规定提交申请书和有关证件。申请人提交的证件应当是原件。
申请土地房屋权属登记，法律、法规规定应经公证以及当事人约定公证的，申请人应提供公证文书。
第十一条 申请土地房屋权属登记，申请人必须分别不同情况提交身份证明：
（一）个人身份证明；
（二）企业营业执照、法定代表人或负责人的身份证明；
（三）机关、团体和其他组织依法成立的批准文件和该单位负责人证明。
境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过证明、公证；尚须认证的，应经认证。
第十二条 凡未经登记管理部门确认其土地房屋权属，领取土地房屋权属证书的土地使用者和房屋所有者，应当自下列事实发生之日起６０日内申请初始登记：
（一）以出让方式使用国有土地，受让方已按出让合同约定支付全部土地出让金的；
（二）在依法取得国有土地使用权的土地上新建房屋并竣工验收的；
（三）以国有土地使用权作价入股股份制企业，入股合同已生效的；
（四）依法拥有集体土地所有权的；
（五）依法取得集体土地使用权的；
（六）依法在集体土地上新建房屋并竣工验收的；
（七）土地使用期届满，经批准续期使用的。
第十三条 申请土地使用权初始登记应提交下列文件：
（一）初始登记申请书及身份证明；
（二）政府批准用地文件、用地红线图；
（三）建设用地批准书；
（四）取得土地使用权的证明文件。以出让方式使用土地的，还应提交土地使用权有偿出让合同及缴清地价款证明。
第十四条 单位申请新建房屋的初始登记，应提交下列文件：
（一）初始登记申请书及身份证明；
（二）土地使用权属证明（《土地使用证》或本规定第十三条第（二）、（三）、（四）项所列文件）；
（三）建设项目批准文件；
（四）建设工程规划许可证；
（五）建设项目方案批文和竣工后的总平面和分层平面图；
（六）竣工验收证明。
第十五条 个人申请城镇或农村新建房屋的初始登记，应提交下列文件：
（一）初始登记申请书及身份证明；
（二）批准建造的有效证照。
申请城镇新建房屋初始登记的，还应提交用地文件及红线图。
第十六条 申请购买新建商品房的初始登记，应提交下列文件：
（一）初始登记申请书及身份证明；
（二）购房合同；
（三）购房发票。
单位购买新建商品房后按本市住房制度改革规定的价格出售给个人的，其售房合同应载明房屋来源、原购买商品房的价格、出售给个人的价格、按出售给个人的价格和原购买商品房的价格确定购房个人拥有的产权比例。
第十七条 经初始登记的土地房屋，有下列情形之一的，权属人应自合同或其他法律文件生效之日起６０日内申请转移登记：
（一）集体土地依法转为国有土地的；
（二）国有土地使用权依法转让的；
（三）依法设定抵押的土地房屋经依法处分而转移的；
（四）依法买卖（不含购买新建商品房）、赠与、交换、继承土地房屋的；
（五）人民法院作出判决、裁定、调解引起权属转移的；
（六）仲裁机构裁决引起权属转移的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十八条 申请转移登记，应提交下列文件：
（一）转移登记申请书及身份证明；
（二）土地房屋权属证书；
（三）与权属转移有关的合同、协议、证明文件、行政决定或其他法律文件；
（四）缴纳有关税费凭据。
第十九条 有下列情形之一的，权属人应自变更事实发生之日起６０日内申请变更登记：
（一）土地权属来源由行政划拨改为有偿出让的；
（二）土地面积或房屋现状依法发生变化的；
（三）土地房屋用途依法发生改变的；
（四）权属人姓名或名称发生更改的；
（五）土地房屋座落地址或名称发生变化的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第二十条 申请变更登记，应提交下列文件：
（一）变更登记申请书及身份证明；
（二）土地房屋权属证书；
（三）与变更事实相关的证明文件或批准文件。土地权属来源改变的，应提交有偿出让合同及缴清地价款证明。地上房屋翻建、改建、扩建的，应提交批准建造的有效证照。
第二十一条 经初始登记的土地房屋，依法设定抵押等他项权的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起１５日内申请他项权登记。
第二十二条 申请他项权登记应提交下列文件：
（一）他项权登记申请书及身份证明；
（二）土地房屋权属证书；
（三）设定他项权的合同、协议或其他证明文件。
预购的商品房设定抵押时，应提交本条第一款第（一）、（三）项规定的文件和购房合同及购房发票。
第二十三条 有下列情形之一的，当事人应向登记机构登记备案：
（一）依法在国有土地上建造商品房，建设工程项目已经竣工验收，开发单位应在竣工验收后６０日内将商品房的总建筑面积提交登记备案；
（二）商品房建设项目在竣工验收后６０日内，开发单位应将商品房预售合同及其变更合同提交登记备案；
（三）出租房屋，出租人应自签订合同之日起１５日内提交登记备案。
第二十四条 有下列情形之一的，权属人应自事实发生之日起６０日内向登记机关申请注销登记：
（一）土地使用期届满未再续用的；
（二）房屋发生倒塌或拆除等灭失情形的；
（三）土地房屋权属依法发生强制性转移的。
土地房屋他项权消灭，当事人应自他项权消灭之日起１５日内向登记机构申办他项权注销登记。
申请注销登记时，应向登记机构缴回土地房屋权属证书；因拆迁引起房屋灭失的，还应缴回《房屋拆迁许可证》。
第三章 权属调查
第二十五条 登记机构受理土地房屋权属登记申请后，应进行地籍调查和房屋权属调查，确定宗地界线、宗地面积和房屋建筑面积。
第二十六条 地籍调查时，被调查宗地和相领宗地的土地使用者应按预定时间到现场对宗地界线进行认定。无争议的，指界人必须在地籍调查表上签字或盖章，由登记机构设立宗地界址标志。指界人对宗地界线认可，但拒绝在地籍调查表上签字或盖章的，视同缺席指界。
指界人及其他当事人对界址有争议的，按《中华人民共和国土地管理法》的有关规定处理。
第二十七条 宗地相邻各方违约缺席指界的，按下列办法处理：
（一）一方缺席的，宗地界线由他方指界人认定后，参考有关权属文件确定；
（二）双方缺席的，调查人员依照有关规定，参考双方提供有权属文件确定宗地界线。
依照本条前款规定确定的界线，登记机构应将划界结果书面通知缺席方。缺席方如有异议，必须在接到书面通知之日起１５日内申请重新确界。
第二十八条 房屋权属调查时，申请人应提供四至归属的有效证明材料。
第四章 登记发证
第二十九条 房屋买卖、继承、赠与、析产的，其权属经登记机构调查后，应进行公告，公告期为１个月。
在公告期内，登记申请人或其他权益相关人对公告内容有异议的，可以向登记管理部门提出复查申请，并提交异议书及有效证据。登记管理部门应对异议书等进行调查核实，异议成立的，予以暂缓登记；异议不能成立的，书面驳回异议，并告知理由。
第三十条 登记机构自受理登记之日起，应在以下期限核准登记：
（一）初始登记３个月；
（二）转移登记、变更登记２个月；
（三）他项权登记、注销登记１５日。
公告时间和处理异议时间不计算在前款所列期限内。
第三十一条 申请人权属来源合法、明确的，登记机构应当核准登记，经登记管理部门确认其权属，颁发、换发或注销土地房屋权属证书。
登记机构颁发土地的房屋权属证书时，属城镇土地房屋的，给权属人颁发统一的土地房屋权属证书；属农村土地房屋的，分别给权属人颁发集体土地使用权证书和房屋所有权证书。
第三十二条 土地房屋权属证书应载明以下内容：权属人；土地房屋座落；土地的权属性质、权属来源、使用年限、面积、用途、等级、地籍编号、房屋的权属性质、来源、结构、层次、面积、用途、竣工年份；土地房屋价格及纳税情况；他项权摘要；共有人情况。
按本市住房制度改革规定出售给个人的房屋和单位购买新建商品房后出售给个人的房屋，土地房屋权属登记卡和土地房屋权属证书上应载明产权比例。
第三十三条 土地房屋有下列情形之一的，登记机构应当在接受申请后３０日内作出不予登记的决定，并书面通知申请人：
（一）违法用地的；
（二）临时、违法违章建筑的；
（三）拆迁公告发布后新建、扩建、改建房屋，或进行房屋买卖、赠与、交换、抵押、析产的，或改变房屋用途的；
（四）其他依法禁止登记的。
土地使用权未经核准登记的，房屋所有权不予登记。土地使用权和房屋所有权未经核准登记的，土地房屋他项权不予登记。
第三十四条 土地房屋有下列情形之一的，经登记管理部门批准由登记机构直接代为登记：
（一）无纠纷且未确定土地使用权的国有土地；
（二）人民法院裁定为无主房屋的；
（三）房产管理部门直管的公房或依法由房产管理部门代管的房屋；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第三十五条 有下列情形之一的，登记机构应暂缓登记，并在作出暂缓登记决定之日起１５日内书面通知申请人：
（一）产权纠纷尚未解决的；
（二）违法用地、违法违章建筑未经处理或正在处理的；
（三）土地房屋权属不清，提供的证件不齐全、不真实的；
（四）其他依法暂缓登记的。
暂缓登记的事由在登记机构作出暂缓登记决定之日起满３个月未消失的，登记机构退回登记申请。
第三十六条 有下列情形之一的，经登记管理部门批准，登记机构可撤销全部或部分核准登记事项：
（一）当事人未按本规定第二十四条要求办理注销登记的；
（二）当事人隐瞒真实情况，或伪造有关证件、文件，或采取其他欺骗手段获准登记的；
（三）登记机构审查有疏忽，导致核准登记不当的。
按前款规定撤销登记事项的，登记机构应在作出撤销登记决定之日起１５日内通知当事人，并限期缴回土地房屋权属证书。当事人未在规定期限缴回权属证书的，由登记管理部门公告作废。
第三十七条 土地房屋权属证书不得涂改。土地房屋权属证书破损，经查验后可以换发。换发时，原土地房屋权属证书应当注销存档。
土地房屋权属证书灭失的，权属人应向登记机构报失，并在指定的市级报刊声明遗失。经声明满３０日，他人无异议的，可以申请初发权属证书。重新颁发的土地房屋权属证书上应注明“补发”字样。
第三十八条 登记机构应当设置土地房屋权属登记卡，对土地房屋权属登记事项作全面、真实、准确的记载。土地房屋权属登记卡、地籍、房屋调查资料、登记原始凭证应永久保存。
土地房屋权属登记卡的记载应与土地房屋权属证书的记载以及当事人提交的登记原始凭证的内容一致。当事人对土地房屋权属登记卡的记载有异议的，登记机构应当以有效原始凭证为准进行核查。
土地房屋权属登记卡的记载需更改时，应当加盖登记机构的核对章和登记工作人员的名章。
第三十九条 登记机构应建立健全土地房屋权籍档案管理制度，整理和保存证明土地房屋权归属的文件、契证、资料、册卡、图纸等土地房屋权籍档案，保持其完整性、准确性。
土地房屋权属登记资料档案可以按规定查阅、抄录和复印。
第四十条 领取土地房屋权属证书，应按有关规定交纳登记费。
第四十一条 登记管理部门应对土地房屋权属实行验证，对土地房屋权属登记情况实地监督检查。
土地房屋权属登记工作人员实行岗位资格证书制度。
第五章 罚则
第四十二条 依照本规定第七条规定，应当由当事人共同申请登记的，一方当事人申请，他方当事人不申请的，登记机构可以受理一方当事人的登记申请，并且通知他方当事人办理登记。他方当事人逾期仍未办理登记或提出申请但不提供有关证明文件的，登记机构经审查认为符合登记条件的，可依法核准一方当事人的登记申请。
第四十三条 土地房屋权属人违反本规定第二十一条、第二十三条、第二十四条规定，超延登记申请时限，经由登记管理部门书面通知或公告，无正当理由仍未申请的，每逾期１日，按登记费３‰加收逾期登记费。
登记机构无故拒绝登记申请或故意延误登记期限的，由登记管理部门责令限期纠正，追究直接责任人的行政责任；给登记申请人造成损失的，由登记管理部门负责赔偿。
第四十四条 因申请土地房屋权属登记的当事人提交错误虚假的申请登记文件而产生后果，由当事人承担。
因登记工作人员的过错，导致核准登记不当或者土地房屋权属登记卡上的记载
有误，给权属人造成经济损失的，登记管理部门应负赔偿责任。
第四十五条 有下列情形之一的，登记管理部门应当注销当事人的土地房屋权属证书，没收违法所得，并处以３０００元以上３万元以下的罚款：
（一）用隐瞒、欺骗等不正当手段骗取土地房屋权属证书的；
（二）涂改、伪造或擅自制作、发放土地房屋权属证书的。
第四十六条 当事人对登记管理部门作出的行政处罚不服的，可依法申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉又不履行行政处罚决定的，由登记管理部门依法申请人民法院强制执行。
第四十七条 登记管理部门和登记机构的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，按规定给予行政处分。
第六章 附则
第四十八条 本规定施行前依法颁发的土地房屋权属证书继续有效。
本规定施行前，应当登记而未登记的土地房屋权属，当事人应在本规定施行之日起两年内提出登记申请。登记管理部门对历史遗留问题应根据当时的政策、规定和实际情况妥善处理。
第四十九条 本规定自１９９７年９月１日起施行。厦门市人民政府１９８７年１１月２６日颁发的《关于城镇房屋所有权、土地使用权登记的暂行规定》同时废止。
——兼论对我国一人公司立法规制的启示
作者：代祖勇
摘要：本文从历史及对世界各国一人公司的立法谈起，简要的阐述了一人公司在法理上对传统公司法理论所 构成的挑战，论述了当今社会确立一人公司法律地位的重要性，并对我国一人公司的立法提出若干意见。
关键词：一人公司 传统公司法理论 法律规制
何谓公司，各国立法及学者对此有不同的表述。我国公司法对此也未作明确规定，只是在各种有关条款中揭示了公司的一些本质特征。据此我们可以给出如下定义：公司是依法设立的从事经济活动并以盈利为目的的企业法人。传统公司法以此为基础，严格规定公司设立时的最低发起人为两人以上，而且规定在公司成立后股东人数减少到法定下限就构成公司解散的原因。然而，在公司法人制度发展的历史进程中却出现了另一种新的公司形式——一人公司。一人公司的出现在某种程度上对传统公司法制度的一些理论构成了直接挑战，且超越了以自然人为中心的单个主体的个人人格。本文拟从两者的差异对其展开论述。
一、在历史及世界范围内对一人公司的考察
对一人公司法人的考察应该把它放在社会经济发展的历史长河中和公司制度发展的历史阶段上来进行“无论是政治上的立法或市民的立法，都只表明和记载经济关系的要求而已。
一人公司，又称独资公司，系指股东仅为一人，并由该股东持有公司全部出资的有限责任公司或所有股份的股份有限公司。一人公司的出现，实际上是随着经济的不断发展（自然经济—商品经济—市场经济），特别是市场经济的不断发展，个人投资者为追求一种有限责任的利益，将其企业采取有限责任公司或股份有限公司形态的结果。在17世纪初，股份有限公司的出现大大调动了投资者的积极性，推动了社会经济的发展，但股份有限公司仅限于大企业的适用，这样就把许多中小企业排斥在有限责任之外，而中小企业承担着更大的风险。19世纪初，有限责任公司的问世解决了许多中小企业的有限责任问题，但是一人投资设立的中小企业仍被排斥在有限责任的范围之外。⑴19世纪末，市场经济的发展加快，个人资本力量加强，个人出资者为了使自己在出资失败时能把损失范围限制在最小范围内，迫切需要解决有限责任的问题。此时各种规避法律的行为相继出现，尽管各国公司法都对设立公司的最低股东人数作了限制，但实际意义上的一人公司却不可避免。
其中最早也是最典型的一个案例就是1897年英国的“萨洛姆诉萨洛母有限公司”的判例。此例标志着一人公司在法律上的确立：
萨洛姆公司有七位股东,分别为萨洛姆及妻子和五个儿子。公司董事由萨洛姆及其两个儿子担任。公司成立后,萨洛姆把他拥有的一家鞋店作价38782英镑卖给该公司。公司付给萨洛姆现金8782英镑,另10000英镑作为公司欠萨洛姆的欠款,由公司发行给萨洛姆10000英镑有担保的公司债,其余则作为萨洛姆认购公司的股份的价款。公司实际上发行了20007股,萨洛姆自己持有20001股,另六股由其家属各持一股以符合英国公司法必须七位发起人的规定。公司成立一年后被迫解散,经清算,公司债务超过公司资产7773英镑,这样若萨洛姆的10000英镑债权获得清偿,则其他没有担保的公司债权人将无法获得任何清偿。无担保的债权人声称,萨洛姆与该公司实质上为一个人。因此,公司不可能欠萨洛姆1万英镑债券,公司的财产应用于清偿欠萨洛姆以外的债权人的债券。初级法院认为,该公司只是萨洛姆的代理人,故萨洛姆应赔偿损失。但这一判决被上议院驳回。上议院认为,该公司一经注册,就成了一个与萨洛姆没有关系的独立的人。作为这样的债权人,他有权比无担保的债权人优先得到偿付。萨洛姆终于取得了公司仅能付出的6千英镑,其他债权人则分文未得。⑵
这个案例在客观上以判例的形式确认了一人公司在英国的合法性，只要依照法律的规定去设立公司，该公司即取得法人人格，不管公司的控股权在实质上是一个还是少数股东占有，因此实质上意义的一人公司已不可避免。判例说明投资者可以采用挂名股东的方式规避法律，尽管此类公司有着多种机构，实质上，公司的挂名股东和这些机构纯属虚名而已，公司的财产权和经营权完全由出资最多的股东控制。自萨案开始，一人公司法人由事实上的存在走上立法的道路。上述案例一直被认为是承认实质意义上的一人公司的典型案例。最早以成文法的形式肯定一人公司法律地位的应是1925年的列士敦支堡制定的《自然人和公司法》。⑶
从西方各国的立法看，对一人公司的态度一般都经历了从各国公司法禁止一人公司的设立，到逐步承认存续中的一人公司（有些国家规定成立后的公司一旦其所有资本集中到一人手中时，就构成公司解散的理由）一直到承认一人公司的合法性，不同的只是各国的具体规定有所区别而已。从世界范围内看，完全禁止一人公司的国家为数并不多，而完全肯定或附条件的承认者居多数，有的国家如列士敦支堡、德国、日本、加拿大不仅允许设立一人有限责任公司，而且允许设立一人股份有限责任公司；有些国家比如法国、比利时、丹麦等只允许设立一人有限责任有限公司；有的国家比如奥地利、瑞士等禁止设立原生型一人公司，但是并不否认继发型一人公司。⑷
二、一人公司对传统公司法人制度的冲击
按传统公司法人理论，法人是相对于自然人而言的一类民事权利主体，指按照法定程序设立，有一定的组织机构和独立支配的财产，并能以自己的名义享有民事权利承担民事义务的社会组织。法人的本质有两点，一是社团性，二是独立人格性，这两个特征汇合在一起，用最精练的语言概括就是：法人者，团体也，独立人格也。⑸按传统公司法理论，公司的独立人格是以股东与公司在财产、运营上的分离为前提的，而且公司法人责任的独立是以法人独立人格为前提的当这种分离原则被贯彻执行，就在股东和债权人之间形成一层面纱使得债权人不能越过法人直接相股东追究任何责任，股东就可理所当然的享受有限责任而免受公司债权人的直接追索，但是一人公司的股东集中于一人身上时，即公司的股东只有一名时，许多确保贯彻分离原则的许多规定，诸如资本多数决定原则，董事忠实义务责任，信息公开制度等都将面临巨大挑战。股东与公司很难真正的分离，公司的独立法人人格难以保障，此时，一人公司的独立责任很可能会失去基础，因此也就产生了一人公司的规制问题。
事实上法人独立责任的形成完全源于股东有限责任制度的驱动，公司独立责任是股东有限责任的核心内容。承认一人股东在一人公司中的有限责任正是一人公司受广大投资者欢迎的原因，让一人公司的股东对公司债务承担有限责任，是一人公司产生的内在驱动力。
一人公司最大的两个特点是股东单一和股东对公司债务承担有限责任。一人公司的股东只有一个，其含义有2种，一是形式意义上的一人公司的一个股东，另一个是实质意义上的掌握公司最多股本和最大控制力的公司。所谓形式意义上的一人公司是相对于承认一人公司的国家而言，只有国家承认一人公司时才会有形式意义上的公司，即股东人数只有一人，全部股份或出资额均由其控制。公司在设立时，公司章程记载或公司登记股东就为一人。例外情况是公司设立时股东虽然不止一人，但在公司存续期间，公司的全部资本或股份转到一个股东手中。这两种情况常被学者称为原生型一人公司和继发型一人公司。⑹上述只是形式意义上的一人公司，在实质意义上，一人公司有着另一表现形式，即：公司的股东为多数人，但实质上公司的股份为一人所控制（真正股东），其余的股东只是为了使公司在形式上符合公司法的规定或为配合真正股东的目的而充任挂名股东。无论是英美法系还是大陆法系国家，对实质意义上的公司均持肯定态度。英国的萨洛姆判例便是有力的证明。如果国家承认形式意义上的公司和一人公司的存续，那么实质意义上的一人公司则无任何意义。因此，法学界对一人公司的讨论多是针对形式意义上的公司的讨论。
传统意义上的公司法强调公司的社团性，社团性也就成了一人公司法人格争论之焦点，所以现代公司制度自成立之初便有着鲜明的社团性的特点。随着公司法理论的不断创新和发展，现实中的公司形态呈现着多样性。各国公司立法对一人公司的态度从否定到肯定的历史发展趋势不仅使公司的社团性受到公然挑战，也使传统公司法理论的法人性受到极大的冲击。
在传统公司社团性理论的支持下，多个股东投资主体的存在使公司的产权多元化。随着公司制度的不断发展，为调整公司内部多元化的产权之间的利益关系，传统公司在其内部治理结构上采取并基本上形成了“股东会——董事——监事会”三会并力的形态。而一人公司内部股东和董事常常两位一体，治理结构较为简单和灵活，与建立在产权多元化基础上的传统公司法人治理结构难以吻合。一人公司的产权单一，股东大会已失去存在的基础，股东无需通过股东大会就可以直接相外界表达。从某种意义上看，一人股东兼任公司董事，掌握公司经营管理权，势必会对公司的独立法人性及股东有限责任产生挑战。传统公司法理论认为有限责任建立在分离原则的基础之上，即股东承担有限责任是以把出资交于公司，脱离其控制和支配为前提的。但在一人公司里，股东极易成为公司资产直接或间接的控制人。一人公司最具有诱惑力的是其有限责任原则，想要其承认有限责任，则需首先承认其独立法人性，使公司法人与股东之间形成一道屏障。在学术界有着股份社团说、潜在社团说、特别财产论等支持一人公司学说，⑺笔者认为特别财产论说最具有说服力，它认为法人资格是使一定的法律关系单纯化、明确化而由法律所认许的一种法技术。此种学说认为公司是从一般财产（股东个人财产）分离出来的特定营业财产所构成，不受其成员人数多少左右，在法律上独立承担责任的单位。这就将法人资格的重点从“人的构成”转移到了“物的构成”。一人公司虽不具有固有的法人格，但应对结合在一人公司股东身上的公司财产作为特别财产给予法律上的认可，承认一人公司是一个能承担责任在法律上独立的单位，即一人公司具有法人性。特别财产论说逐渐成为当前对一人公司法人格最有支持力的学说。
三、我国立法现状及对一人公司立法的几点启示
尽管世界上许多国家顺应公司制度的发展要求，不同程度的对公司法作出修改或承认原生型一人公司或继受型一人公司。但我国的公司立法规定，除国有独资企业以外的公司必须有2个或2个以上的股东组成，禁止设立一人公司；允许设立国有独资公司和外商一人投资设立的一人公司，也没有禁止存续中的一人有限责任公司和一人股份有限公司的存在。我国的公司法律对一人公司的规定主要体现在《公司法》、《外资企业法》、《中外合资经营企业法》、《中外合作经营法》等法律规范中。 《公司法》第二十条规定：有限责任公司由两个以上50个以下股东共同出资设立。国家授权出资的机构或国家授权的部门可以单独投资设立国有独资的有限责任公司。该法第18条的规定表明法律允许一人设立国有独资公司和外资有限责任公司，其他有限责任公司禁止由一人设立，但《公司法》规定股东之间可以互相转让其全部投资或部分投资，并且没有将“公司只有一名股东”作为公司解散的法定事由。因此，公司的其他股东将自己的股份转让给另一个股东而形成一人公司的情况完全可能出现。⑻这意味着法律允许存续中的一人有限责任公司和一人股份有限公司的存在。《外资企业法》以及其《实施细则》中规定外国投资者包括企业和其他经济组织或个人可以在中国境内设立外商独资公司。其组织形式主要是有限责任公司。《中外合资经营企业法》、《中外合作经营法》规定投资各方可以向其中的一方转让自己在企业中所占的股份或财产份额，这样受让了其他各方投资的投资者就成了公司的唯一股东，该企业成了一人公司。
上述我国一人公司的立法状况是很不利于我国公司制度的完善的，也不利于我国市场经济的发展。我国现有的立法对外商资本和国有资本的投资者与境内非国有投资者区别对待，是与市场经济公平竞争精神背道而驰的，特别是在当前加入世界贸易组织的情况下，我国面临一个公平的WTO规则，这更需要我国对公司法加以完善，建立一个合理、平等、公平的竞争环境。另外，我国现有对一人公司的有关立法的不完善导致了我国实质意义上的一人公司的广泛存在，在实践中有关实质股东与挂名股东之间的饿纠纷也是常常出现。为此笔者建议，我国应顺应世界各国公司立法的潮流，在允许一人公司的前提下，严格规范其设立条件，趋利弊害，促进公司制度的进一步完善。
一人公司是在传统的公司法人制度基础上的发展，用传统的公司法框架体系是难以对其进行规范的，若仅仅以一人公司法人是公司制度的例外来解释一人公司现象说明了理论范式的虚弱。一人公司法人对传统公司法人理论以“社团性”为核心的范式体系的挑战，不可避免的预示着公司制度的变革。⑼对于我国而言，最好的选择应是大胆借鉴西方国家关于一人公司法人的理论，对一人公司法人作出专门的法律规制，在承认一人公司的基础上，笔者拟提出如下建议：
1、我国目前的公司法律只允许国有独资公司和外商独资公司的存在，笔者认为，公司法律应允许企业法人和自然人设立一人公司，若不允许企业法人设立全资子公司会导致市场主体的法律地位不平等，只允许国有企业设立一人公司不符合平等竞争的市场规则，使企业不能享有平等的投资权，而且在实践中，越来越多的国有企业特别是具有竞争性的国有企业也不断的投资国有独资公司，使国有资产比其他资产有更多的优势权利，不利于主体间的公平竞争。对外商的优惠政策使一些国内公司先到境外投资设立公司，再以具备外国国籍的公司之名义回国投资，其目的是为了享受优惠。这严重冲击了正常的经济秩序，影响了社会主义市场经济体制的建立和发展。对于自然人也应给予公平待遇，如果禁止设立一人公司，一些人出于利益的驱使，，会以多个挂名股东的方式设立实质上的一人公司，不用完善的法律规范来调整，无论多少个股东投资设立公司都有可能会损害债权人和相关利益关系人的利益。由于一人公司只有一个股东对其公司拥有绝对的控制权，如果一人公司再行设立一人公司，则原公司的股东很可能会越过子公司对其所设立的公司实施控制，因此法律应禁止一人公司设立另一个一人公司。另外，投资主体在设立一人公司时，不得设立多个一人公司。因为投资者有可能在公司间实施关联交易、回避合同义务或转移财产侵占财产，进而损害债权人的利益。⑽
2、应导入最低资本金制度，严格资本充实和维持制度。⑾公司的对外责任能力直接取决于公司资本的多少。对于一人公司来说，最低资金的多少对保障债权人的利益显得格外重要。我认为法律可作如下规定：设立一人公司必须在登记时投入能保障公司一般债权人利的一定数量的资金，否则不予以登记成立。根据需要单一股东最好应提供一定的担保，否则登记机关可以根据实际情况拒绝公司的登记要求。在以现实实物等资产出资时，必须履行严格的出资评估和定期核查程序，以保证公司的资本充实得以实现，否则股东可能会作出不利于债权人和其他相关利益人利益的行为。
3、应该建立内外结合的监督和规制制度。一人公司最大的缺点在于公司财产容易与股东个人的财产相混合，公司法人人格也不够清晰，没有约束机制，结果会导致股东滥用权利。在实践中，一人公司没有象传统公司那样的三会（股东会，监事会，董事会），但基本的经理制度应是其内部机构。对一人公司的规制应首先从其内部规制开始，在公司内部应由股东以外的管理人员和雇员民主选举出一个类似于监事会的机构用于对股东的决议实行内部监督。公司登记部门，税务机关，税务咨询公司，专门的会计公司以及会计师事务所等应从外部加强对一人公司财务会计事务的监督和培训。⑿一人公司的各项业务活动，活动场所和帐簿清单要和股东个人的业务往来分开操作，一人公司和单一股东的财产应严格分开，否则容易造成两者的财产混同。在外部方面，应适时赋予债权人“揭开公司面纱”（Piercing the corporate veil）的权利,引入公司法人人格否认制度。一人公司的有限责任使得股东在利益的驱动之下以公司为幌子，借自己对公司的经营管理的控制为手段，利用个人财产与公司财产的混同，侵犯公司债权人、职工等利害关系人的利益，⒀因此有必要引入公司法人格否认制度。一人公司应将有关事项及时告知公司登记机关并且公开，以便于债权人及相关利益人查询，以利于其对一人公司具体事务情况的了解，增加公司的透明度。这样，一人公司置于了债权人以及其他关系人的监督之下，降低了股东进行不法交易的几率。如果一人公司发生债权和债务关系，债券人有合理而且充分的理由相信一人公司股东利用权利欺诈、侵吞公司财产、混同公司和个人财产干预式的控制公司经营权、决策权，制造破产假象等损害债权人及其它人的合法利益,则可以运用公司法人格否认理论，让单一股东直接对公司债权人承担无限责任，即“揭开公司面纱”。
一人公司的法律地位虽然在我国没有得到完全承认，但是一人公司的出现和存在均有其合理性，法律对其不能单一的否定，一人公司的发展是不可阻挡的，随着世界经济的不断融合，我国应加强公司立法，特别要对公司法作出修改，加强对一人公司的立法规制，使其走上正确的发展轨道，推动我国公司法的进步和发展。
注释：
（1） 参见 陈伟航 论一人公司的法律规制 商业研究 2002
（2） R E G 佩林斯 A 杰弗里斯 英国公司法 M 公司法翻译小组，上海翻译出版公司1984
（3） 王保树，中国公司法，M 北京 中国工人出版社 1995
（4） 参见黄虹霞：由公司之意义浅谈一人公司之立法拟议 载《万国法律》2001年第2期
（5） 江平 新编公司法教程 北京 法律出版社 1994
（6） 朱慈蕴 公司法人人格否认法理研究 法律出版社 1998
（7） 朱慈蕴 公司法人人格否认法理研究 法律出版社 1998
（8） 参考 刘平 一人公司制度的法律思考 载《当代法学》2002年第1期
（9） 严海良 一人公司法人的法理学分析 载常熟高专学报2002年第3期
（10） 杨伏英 一人公司设立条件的研究 载南京航空航天大学学报 2002年4卷第4期
（11） 参见 陈伟航 论一人公司的法律规制 商业研究 2002
（12） 王涌 一人公司导论 载于 《法律科学》1997年第4期
（13） 刘平 一人公司制度的法律思考 载《当代法学》2002年第1期
厦门市土地房屋权属登记管理规定
厦门市土地房屋权属登记管理规定
（１９９７年７月１６日厦门市人民政府令第60号发布）
第一章 总则
第一条 为加强土房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障土地房屋所有权人和使用权人的合法权益，根据有关土地房屋法律、法规的规定，结合厦门市实际，制定本规定。
第二条 土地房屋权属登记是指依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权、房屋所有权以及由上述权利产生的低押权等他项权的确认和登记。
第三条 实行土地房屋权属登记发证制度，依法登记的土地房屋权属受法律保护。土地房屋权属的设立、转移、变更、终止等，须依照本规定进行登记。
第四条 土地房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第五条 厦门市土地房产管理局负责本市土地房屋权属登记管理工作。厦门市土地房产权籍登记机构（以下简称登记机构），受市土地房产管理局的领导和委托，承担土地房屋权属登记的具体工作。
第二章 登记申请
第六条 申请土地房屋权属登记，土地上已有房屋的，土地与房屋同时申请登记。
第七条 因买卖、赠与、析产、交换、抵押等行为而产生的土地房屋权属登记，由有关当事人共同申请。
共有的土地房屋，由共有人共同申请登记。
第八条 申请土地房屋权属登记，申请人可以委托他人办理。由代理人办理登记的，应向登记机构提交申请人的委托书，境外申请人的委托书应按规定经过证明、公证；尚须认证的，应经认证。
第九条 申请土地房屋权属登记，申请人应在本规定规定的期限内提出申请。申请人居住在港、澳、台或国外的，或属农村居民的，其申请登记的期限为６个月，但本规定第二十一条规定的除外。
第十条 申请土地房屋权属登记，申请人应按本规定提交申请书和有关证件。申请人提交的证件应当是原件。
申请土地房屋权属登记，法律、法规规定应经公证以及当事人约定公证的，申请人应提供公证文书。
第十一条 申请土地房屋权属登记，申请人必须分别不同情况提交身份证明：
（一）个人身份证明；
（二）企业营业执照、法定代表人或负责人的身份证明；
（三）机关、团体和其他组织依法成立的批准文件和该单位负责人证明。
境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过证明、公证；尚须认证的，应经认证。
第十二条 凡未经登记管理部门确认其土地房屋权属，领取土地房屋权属证书的土地使用者和房屋所有者，应当自下列事实发生之日起６０日内申请初始登记：
（一）以出让方式使用国有土地，受让方已按出让合同约定支付全部土地出让金的；
（二）在依法取得国有土地使用权的土地上新建房屋并竣工验收的；
（三）以国有土地使用权作价入股股份制企业，入股合同已生效的；
（四）依法拥有集体土地所有权的；
（五）依法取得集体土地使用权的；
（六）依法在集体土地上新建房屋并竣工验收的；
（七）土地使用期届满，经批准续期使用的。
第十三条 申请土地使用权初始登记应提交下列文件：
（一）初始登记申请书及身份证明；
（二）政府批准用地文件、用地红线图；
（三）建设用地批准书；
（四）取得土地使用权的证明文件。以出让方式使用土地的，还应提交土地使用权有偿出让合同及缴清地价款证明。
第十四条 单位申请新建房屋的初始登记，应提交下列文件：
（一）初始登记申请书及身份证明；
（二）土地使用权属证明（《土地使用证》或本规定第十三条第（二）、（三）、（四）项所列文件）；
（三）建设项目批准文件；
（四）建设工程规划许可证；
（五）建设项目方案批文和竣工后的总平面和分层平面图；
（六）竣工验收证明。
第十五条 个人申请城镇或农村新建房屋的初始登记，应提交下列文件：
（一）初始登记申请书及身份证明；
（二）批准建造的有效证照。
申请城镇新建房屋初始登记的，还应提交用地文件及红线图。
第十六条 申请购买新建商品房的初始登记，应提交下列文件：
（一）初始登记申请书及身份证明；
（二）购房合同；
（三）购房发票。
单位购买新建商品房后按本市住房制度改革规定的价格出售给个人的，其售房合同应载明房屋来源、原购买商品房的价格、出售给个人的价格、按出售给个人的价格和原购买商品房的价格确定购房个人拥有的产权比例。
第十七条 经初始登记的土地房屋，有下列情形之一的，权属人应自合同或其他法律文件生效之日起６０日内申请转移登记：
（一）集体土地依法转为国有土地的；
（二）国有土地使用权依法转让的；
（三）依法设定抵押的土地房屋经依法处分而转移的；
（四）依法买卖（不含购买新建商品房）、赠与、交换、继承土地房屋的；
（五）人民法院作出判决、裁定、调解引起权属转移的；
（六）仲裁机构裁决引起权属转移的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十八条 申请转移登记，应提交下列文件：
（一）转移登记申请书及身份证明；
（二）土地房屋权属证书；
（三）与权属转移有关的合同、协议、证明文件、行政决定或其他法律文件；
（四）缴纳有关税费凭据。
第十九条 有下列情形之一的，权属人应自变更事实发生之日起６０日内申请变更登记：
（一）土地权属来源由行政划拨改为有偿出让的；
（二）土地面积或房屋现状依法发生变化的；
（三）土地房屋用途依法发生改变的；
（四）权属人姓名或名称发生更改的；
（五）土地房屋座落地址或名称发生变化的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第二十条 申请变更登记，应提交下列文件：
（一）变更登记申请书及身份证明；
（二）土地房屋权属证书；
（三）与变更事实相关的证明文件或批准文件。土地权属来源改变的，应提交有偿出让合同及缴清地价款证明。地上房屋翻建、改建、扩建的，应提交批准建造的有效证照。
第二十一条 经初始登记的土地房屋，依法设定抵押等他项权的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起１５日内申请他项权登记。
第二十二条 申请他项权登记应提交下列文件：
（一）他项权登记申请书及身份证明；
（二）土地房屋权属证书；
（三）设定他项权的合同、协议或其他证明文件。
预购的商品房设定抵押时，应提交本条第一款第（一）、（三）项规定的文件和购房合同及购房发票。
第二十三条 有下列情形之一的，当事人应向登记机构登记备案：
（一）依法在国有土地上建造商品房，建设工程项目已经竣工验收，开发单位应在竣工验收后６０日内将商品房的总建筑面积提交登记备案；
（二）商品房建设项目在竣工验收后６０日内，开发单位应将商品房预售合同及其变更合同提交登记备案；
（三）出租房屋，出租人应自签订合同之日起１５日内提交登记备案。
第二十四条 有下列情形之一的，权属人应自事实发生之日起６０日内向登记机关申请注销登记：
（一）土地使用期届满未再续用的；
（二）房屋发生倒塌或拆除等灭失情形的；
（三）土地房屋权属依法发生强制性转移的。
土地房屋他项权消灭，当事人应自他项权消灭之日起１５日内向登记机构申办他项权注销登记。
申请注销登记时，应向登记机构缴回土地房屋权属证书；因拆迁引起房屋灭失的，还应缴回《房屋拆迁许可证》。
第三章 权属调查
第二十五条 登记机构受理土地房屋权属登记申请后，应进行地籍调查和房屋权属调查，确定宗地界线、宗地面积和房屋建筑面积。
第二十六条 地籍调查时，被调查宗地和相领宗地的土地使用者应按预定时间到现场对宗地界线进行认定。无争议的，指界人必须在地籍调查表上签字或盖章，由登记机构设立宗地界址标志。指界人对宗地界线认可，但拒绝在地籍调查表上签字或盖章的，视同缺席指界。
指界人及其他当事人对界址有争议的，按《中华人民共和国土地管理法》的有关规定处理。
第二十七条 宗地相邻各方违约缺席指界的，按下列办法处理：
（一）一方缺席的，宗地界线由他方指界人认定后，参考有关权属文件确定；
（二）双方缺席的，调查人员依照有关规定，参考双方提供有权属文件确定宗地界线。
依照本条前款规定确定的界线，登记机构应将划界结果书面通知缺席方。缺席方如有异议，必须在接到书面通知之日起１５日内申请重新确界。
第二十八条 房屋权属调查时，申请人应提供四至归属的有效证明材料。
第四章 登记发证
第二十九条 房屋买卖、继承、赠与、析产的，其权属经登记机构调查后，应进行公告，公告期为１个月。
在公告期内，登记申请人或其他权益相关人对公告内容有异议的，可以向登记管理部门提出复查申请，并提交异议书及有效证据。登记管理部门应对异议书等进行调查核实，异议成立的，予以暂缓登记；异议不能成立的，书面驳回异议，并告知理由。
第三十条 登记机构自受理登记之日起，应在以下期限核准登记：
（一）初始登记３个月；
（二）转移登记、变更登记２个月；
（三）他项权登记、注销登记１５日。
公告时间和处理异议时间不计算在前款所列期限内。
第三十一条 申请人权属来源合法、明确的，登记机构应当核准登记，经登记管理部门确认其权属，颁发、换发或注销土地房屋权属证书。
登记机构颁发土地的房屋权属证书时，属城镇土地房屋的，给权属人颁发统一的土地房屋权属证书；属农村土地房屋的，分别给权属人颁发集体土地使用权证书和房屋所有权证书。
第三十二条 土地房屋权属证书应载明以下内容：权属人；土地房屋座落；土地的权属性质、权属来源、使用年限、面积、用途、等级、地籍编号、房屋的权属性质、来源、结构、层次、面积、用途、竣工年份；土地房屋价格及纳税情况；他项权摘要；共有人情况。
按本市住房制度改革规定出售给个人的房屋和单位购买新建商品房后出售给个人的房屋，土地房屋权属登记卡和土地房屋权属证书上应载明产权比例。
第三十三条 土地房屋有下列情形之一的，登记机构应当在接受申请后３０日内作出不予登记的决定，并书面通知申请人：
（一）违法用地的；
（二）临时、违法违章建筑的；
（三）拆迁公告发布后新建、扩建、改建房屋，或进行房屋买卖、赠与、交换、抵押、析产的，或改变房屋用途的；
（四）其他依法禁止登记的。
土地使用权未经核准登记的，房屋所有权不予登记。土地使用权和房屋所有权未经核准登记的，土地房屋他项权不予登记。
第三十四条 土地房屋有下列情形之一的，经登记管理部门批准由登记机构直接代为登记：
（一）无纠纷且未确定土地使用权的国有土地；
（二）人民法院裁定为无主房屋的；
（三）房产管理部门直管的公房或依法由房产管理部门代管的房屋；
（四）法律、法规规定的其他情形。
第三十五条 有下列情形之一的，登记机构应暂缓登记，并在作出暂缓登记决定之日起１５日内书面通知申请人：
（一）产权纠纷尚未解决的；
（二）违法用地、违法违章建筑未经处理或正在处理的；
（三）土地房屋权属不清，提供的证件不齐全、不真实的；
（四）其他依法暂缓登记的。
暂缓登记的事由在登记机构作出暂缓登记决定之日起满３个月未消失的，登记机构退回登记申请。
第三十六条 有下列情形之一的，经登记管理部门批准，登记机构可撤销全部或部分核准登记事项：
（一）当事人未按本规定第二十四条要求办理注销登记的；
（二）当事人隐瞒真实情况，或伪造有关证件、文件，或采取其他欺骗手段获准登记的；
（三）登记机构审查有疏忽，导致核准登记不当的。
按前款规定撤销登记事项的，登记机构应在作出撤销登记决定之日起１５日内通知当事人，并限期缴回土地房屋权属证书。当事人未在规定期限缴回权属证书的，由登记管理部门公告作废。
第三十七条 土地房屋权属证书不得涂改。土地房屋权属证书破损，经查验后可以换发。换发时，原土地房屋权属证书应当注销存档。
土地房屋权属证书灭失的，权属人应向登记机构报失，并在指定的市级报刊声明遗失。经声明满３０日，他人无异议的，可以申请初发权属证书。重新颁发的土地房屋权属证书上应注明“补发”字样。
第三十八条 登记机构应当设置土地房屋权属登记卡，对土地房屋权属登记事项作全面、真实、准确的记载。土地房屋权属登记卡、地籍、房屋调查资料、登记原始凭证应永久保存。
土地房屋权属登记卡的记载应与土地房屋权属证书的记载以及当事人提交的登记原始凭证的内容一致。当事人对土地房屋权属登记卡的记载有异议的，登记机构应当以有效原始凭证为准进行核查。
土地房屋权属登记卡的记载需更改时，应当加盖登记机构的核对章和登记工作人员的名章。
第三十九条 登记机构应建立健全土地房屋权籍档案管理制度，整理和保存证明土地房屋权归属的文件、契证、资料、册卡、图纸等土地房屋权籍档案，保持其完整性、准确性。
土地房屋权属登记资料档案可以按规定查阅、抄录和复印。
第四十条 领取土地房屋权属证书，应按有关规定交纳登记费。
第四十一条 登记管理部门应对土地房屋权属实行验证，对土地房屋权属登记情况实地监督检查。
土地房屋权属登记工作人员实行岗位资格证书制度。
第五章 罚则
第四十二条 依照本规定第七条规定，应当由当事人共同申请登记的，一方当事人申请，他方当事人不申请的，登记机构可以受理一方当事人的登记申请，并且通知他方当事人办理登记。他方当事人逾期仍未办理登记或提出申请但不提供有关证明文件的，登记机构经审查认为符合登记条件的，可依法核准一方当事人的登记申请。
第四十三条 土地房屋权属人违反本规定第二十一条、第二十三条、第二十四条规定，超延登记申请时限，经由登记管理部门书面通知或公告，无正当理由仍未申请的，每逾期１日，按登记费３‰加收逾期登记费。
登记机构无故拒绝登记申请或故意延误登记期限的，由登记管理部门责令限期纠正，追究直接责任人的行政责任；给登记申请人造成损失的，由登记管理部门负责赔偿。
第四十四条 因申请土地房屋权属登记的当事人提交错误虚假的申请登记文件而产生后果，由当事人承担。
因登记工作人员的过错，导致核准登记不当或者土地房屋权属登记卡上的记载
有误，给权属人造成经济损失的，登记管理部门应负赔偿责任。
第四十五条 有下列情形之一的，登记管理部门应当注销当事人的土地房屋权属证书，没收违法所得，并处以３０００元以上３万元以下的罚款：
（一）用隐瞒、欺骗等不正当手段骗取土地房屋权属证书的；
（二）涂改、伪造或擅自制作、发放土地房屋权属证书的。
第四十六条 当事人对登记管理部门作出的行政处罚不服的，可依法申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉又不履行行政处罚决定的，由登记管理部门依法申请人民法院强制执行。
第四十七条 登记管理部门和登记机构的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，按规定给予行政处分。
第六章 附则
第四十八条 本规定施行前依法颁发的土地房屋权属证书继续有效。
本规定施行前，应当登记而未登记的土地房屋权属，当事人应在本规定施行之日起两年内提出登记申请。登记管理部门对历史遗留问题应根据当时的政策、规定和实际情况妥善处理。
第四十九条 本规定自１９９７年９月１日起施行。厦门市人民政府１９８７年１１月２６日颁发的《关于城镇房屋所有权、土地使用权登记的暂行规定》同时废止。
